房租:租金或者转让费等
装修:硬装部分+软装部分+货架部分
固定资产投资额：包括空调，音响，监控，防盗，收银设备等
货物投资额：包括现金采购，账期采购，授信铺底采购的各种货品，需要在期初投资的货物采购成本总额
备用金：用于开业后3-6个月开支店铺的人工工资和各项水电税费等
综上所述，以上5个项目的投资额构成了一个母婴零售实体店的开办投资额。其中123项目成为固定资产投资，45项目成为变动资产投资。
每个投资项目都可能因为投资主体的偏好，消费习惯，甚至是随机的因素而导致投资额变动很大。接下来我们一个一个分析投资额的投资方向和出资方式。尽量寻求一个相对稳定的投资标准给大家做个参考。
房租的参考标准
不同的城市，不同的商圈，自然，房租的构成结构差异很大，为了给大家一个参考值。
商圈临街店:
店铺布局参考：优选门店的“门脸”比较长的。一般来讲，中国的建筑结构，是3.6-6米的框架式结构，因此，门脸的长度如果是单门头，最小的尺寸是3.6米，最好的尺寸是3.6*3=10.8米。当然，也可以说，门脸越大越好。因为，门头大，容易被人记住。视觉上的“引客进门”自然是更好的效果。
租金参考值：商圈中的临街店铺如果是一楼临街，通常的租金80元/平方米起，上下都不封顶，一般的参考值是80-200元/平方米之间，超过200元/平方米租金的铺，大家可以根据实际的情况斟酌选定。也就是说，一个100平米的临街店铺，可能月租金在8000-20000元之间为最佳，高于20000的租金就要考虑下经营的效率能否达成，或者说是否为了战略的需求而选择较高租金也要开办。
店铺规划参考值：100平米的店铺最佳的室内结构就是长度为10.8米（门脸=3个门头），宽度为9米，基本是个正方形的。这样的店铺比较好布局，也比较少的死角。第二选择就是长度7.2米的门头，宽度为13米，长方形的店铺，这样的店铺可以在店铺的后部增加游泳馆或者小儿推拿这样的服务，也是比较好布局的店铺类型。最不好的店铺的类型是100平米，只有单门头，宽度为3.6米，后面的面积大，这样的店也常见，通常都是3个米门头中的2个被别的商铺租赁了，租赁的面积比较小，但是占了门头，然后，后面的部分就被第三个店铺租赁，这样就构成了门头小，但是，经营区还是够大的情况。
重要提示：临街的商铺如果没有一楼，仅有一楼的通道，但是一楼带二楼的，通常二楼的商铺价格会锐减40%-60%左右，也就是说，如果1楼是200元/平方米，二楼课程仅需要80-120元/平方米，甚至更低的价格可以租赁到。二楼的商铺最担忧的就是楼梯，母婴店的消费者的特色，要求了楼梯一定要平缓，要有斜台，还要有斜坡方便推车。当然，最好是配置了扶梯或者直梯的二楼。
临街社区店：
社区店优选大盘：中国的房地产有非常多的前十的牌子，比如碧桂园（高端的社区），比如金科或者恒大（中高端的社区），都是非常好的大盘运营商。因此，在这些超过10栋，超过1000户人家的大盘（可能这是大盘的底部规模），都可以开办社区店，社区店优选小区出入口人流的位置，优选一楼或者一楼带二楼的商铺。
租金参考:社区店的租金比商圈店能优惠一点点，参考的标准是45-180元/平方米的租金，这是一楼临街商铺的参考价格。如果是二楼，一般还会低30-60%不等。
一层层高较高的房屋：通常来讲，社区店的底商，都会采取“挑高层高，小错层”，也就说虽然是一层，但是室内的高度超过层高5.4米-6.2米，可以在室内做钢构，做个小错层，这样的商铺通常租金还会贵一些，参考100元-200元/平方。
位置先后：社区店的商铺因为靠近出入口的位置远近不同，租金通常也会有变动。通常，越靠近出口，价格就越高一点儿。新的住宅楼群都已经进步到了人车分流，所以，人行的通道才是核心的商铺位置。
免租期：由于住宅居民楼在中国存量较多，户均持有率较高，很多的大盘在售罄率上很高，但是入住率往往不高，所以，在租赁店铺的时候，可以洽谈3-12个月不等的免租期。通常来讲，入住率不太高的头一年，是需要争取免租期的。不然，人流达不到开店需求，很容易造成亏损。这个还是看您的洽谈能力和机遇。
原创文章作者：李小白，如若转载，请注明来自百香果号：https://www.huangjinbaixiangguo.com/article/103969.html
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